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购买拍卖房屋前必需知道的小贴士,《便宜40%以上或有问题》。

槟城拍卖官协会前会长孙子巄接受《东方日报》访问时分享,拍卖屋是以现况出售,因此购屋者需先查看屋子现有的状况,包括是否有人居住,因为银行不包空交屋。

“若是买来投资,该屋原本就有租客,那就没多大问题,但若要自己居住,屋主本身又住在里面,那就要小心,所以最好还是找没人住的屋子。”

他表示,买屋时也应留意发展商是否已发出分层地契,若还需发展商签名才能转名,但发展商已倒闭,就会出现大问题。

他表示,买家也需查清银行是否有承担该屋子拖欠的管理费,否则就需自行承担。

“通常银行会承担管理费、地税和门牌税,但不同银行有不同条件,如有些不承担管理费,或只是承担屋价最高10%的管理费。举例,若屋价是10万令吉,但拖欠1万5000令吉管理费,那银行只会承担1万令吉管理费。”

他强调,这些资料在竞标之前,已用白纸黑字写清楚,因此买家可自行决定是否要购买。

“你要跟著银行定下的条件,若觉得严苛,可选择不要去竞标。”

他也提醒,即使银行愿意承担管理费,也需要屋主先付清后,再拿收据向银行索回,所以需预算多一笔钱。

他说,买屋前也需检查地契是否有冻结令,冻结令只会出现在有地契的产业,这通常由高庭或土地局拍卖,一般上银行是拍卖没地契的屋子。

“若要买高庭的拍卖屋,有经验的会先检查地契,若看到有冻结令,就不要买,因为若要解除冻结令还需要时间,但你只有3或4个月时间付款,否则订金会被充公。”

他说,除非买家有足够的现金,可用现金支付后,才去法庭解除冻结令,但一般上解除冻结令需要半年时间。

亿赞地产仲介公司创办人之一吴志强提醒,若拍卖屋属于土著单位,华人就不要购买,否则订金会被充公。

“买屋前要先了解是否有人居住,但即使有人居住,也未必代表不能购买,也可以和屋主谈,但可能需要准备多一点钱,如申请庭令清空屋子。”

他说,若要买未获得分层地契的高楼单位,也应查看发展商是否可直接转名给卖家,还是要转两手,即先转名给拍卖者,再转名给买家,如果是后者就会较费时。

在拍卖会开始前,竞标者最好先设好顶价,以免在拍卖会现场失去理智而超出预算。(受访者提供)

便宜40%以上或有问题

AuctionGuru.Com.My拍卖资讯网络创办人谢廉义建议,应购买低于市价30至40%的拍卖屋,而这种价格的拍卖屋现在也变得比较普遍。

基本上,欲购买银行或高庭拍卖屋(除了私人拍卖)的人,是无法像一般二手房屋买卖般,进屋查看屋内状况,只可以从外部观察,或透过窗缝观看,因此,谢廉义认为,以较低的价格买拍卖屋比较保险,因为无法查看屋子内部状况。

“只要做足功课,了解拍卖的条件及买家的权益,是值得购买拍卖屋的,而且现在可买到全新的楼盘。”

吴志强则认为,若拍卖屋比市价便宜20至30%,一般上没什么问题,但若便宜40至60%的,就可能有些问题,并需仔细检查清楚。

“若这些问题能解决,依然可买,否则若解决不到而无法转名,就会亏掉10%订金。”

孙子巄表示,基本上购买拍卖屋和一般二手屋要注意的事项差不多,如入住率是否高,若少人居住通常有问题。

“入住率高就有人气,我一般上建议入住率要超过70%。”

他说,第二是了解产业的状况,即管理层是否管理得好,是否有很多屋主拖欠管理费。

“我会检查二手价,只要拍卖价低于市价超过20%,就可买。”

他也建议,买屋子尽量别买顶楼,因为较容易漏水,而且有很多被拍卖的单位都是顶楼的。

首次拍卖不成 下次降价10%

孙子巄表示,一般上拍卖屋第一次被拍卖的价格是根据市价,若卖不出去,下一次拍卖时通常会降价10%。

“银行或私人拍卖通常每个月进行拍卖一次,高庭或土地局通常每4个月一次。”

他讲解拍卖的程序说,当民众看到拍卖通告后,可联络拍卖公司索取拍卖通告和拍卖条件。

他说,民众之后可根据地址进行实地勘察,若是由高庭拍卖,就要再检查地契是否有冻结令。

“现在要加多一样,问银行是否能借到贷款。若借不到贷款,订金将会被充公。”

有意竞标者,需事先准备一张银行汇票,以作为竞标的订金,而数额通常是拍卖屋底价的5%或10%(依拍卖银行而规定)。不过,竞标者还需准备多一笔现金,以在成功赢标后,支付成交价和底价之间的差价。如果没有赢标,就可索回该银行汇票。

竞标者在拍卖会当天,需要先登记及领取号码牌。若竞标者当天无法出席,可委托代表出席。

他表示,赢标后拿到一份盖上印花税的文件时,就可找律师和申请贷款。一般上银行会给3至4个月申请贷款,而赢标者需在这期限内付清余额,否则订金会被充公。

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